Bostadsmarknaden Stockholm

Debatten är intensiv i media och i diverse bloggar kring priserna på bostadsrätter i Stockholm. Tänkte i detta inlägg ge min syn på prisbilden på bostadsrätter och vilka faktorer som påverkar prisbilden.

Faktorer uppåt:

De låga räntorna: Bidrar starkt till höga priser på bostadsrätter, varje miljon kostar ca 1 750 kr i månaden efter skattereduktion.

Bostadsbristen: Extrem, finns inte en hyresrätt inom 5 mils radie om du inte stått i kö mer än 5 år.

Behov och enkelhet: Tidigare ville "alla" flytta till villa vid 25 års ålder, nu vid ca 35 år eller inte alls. Gör att behovet av bostadsrätter ökar ytterligare. I dagens stressade samhälle prioriterar många enkelheten med en bostadsrätt vs en villa med ständiga renoveringar, gräsmatta som skall klippas etc (se prisutveckling villor vs bostadsrätter).

Brist på stadskänsla i förorter: Existerar inga förorter där du får storstadskänslan, därav behovet av att bo nära innerstaden om du vill ha ett brett utbud av restauranger, biografer, nöje, kultur osv.
Priset på nyproduktion: Det är svindyrt att bygga nytt överallt i Sverige och särskilt i Stockholm. Dels är produktionskostnaderna dyra, men på det tar kommuner extremt bra betalt för marken. Ju dyrare bostäder man kan bygga desto bättre skattebetalare får man in. Tittar man på nyproduktionspriserna som byggherrar tar i kommuner en bra bit utanför Stockholm och inne i Stockholm tycker jag priserna i Stockholm är att anse som attraktiva. Detta vid en direkt jämförelse mot vad en äldre lägenhet lägenhet utanför Stockholm kostar mot en lägenhet i Stockholm.

Från www.maklarstatistik.se

Faktorer nedåt:

Belåningstaket: Håller tillbaka vissa köpare (främst yngre förstagångsköpare).

Tuffare krav från bankerna: Jämfört med 2006-2008 är det tuffare att få låna idag än tidigare.

Krisen i Europa: Påverkar folks riskbenägenhet, dock blir effekten liten p.g.a. utbudsbristen vilken leder till att folk inte har något annat val om de vill kunna bo någorlunda centralt (inom 5-6 mils radie).

Nedåtrisker:

Arbetslöshet: En snabb ökning här skulle slå hårt mot priserna då skyddet idag är minimalt. Om man inte har buffert eller försäkring. Vilket många saknar.

Lagar och regler: Ändrade ränteavdrag, höjda riskvikter eller tuffare krav på amortering slår direkt på priserna då bankernas kalkyler påverkas avseende hur mycket de kan bevilja.

Högre räntor: Folk kikar på sin månadsbudget och tyvärr alldeles för kortsiktigt. Vilket gör att låg ränta leder till högre riskaptit och hög ränta till lägre riskaptit, precis som räntorna påverkar börsen och riskviljan där.

Kort analys:

Utifrån ovan tror jag priserna ligger på en rimlig nivå. Mindre lägenheter har ökat kraftigt i pris senaste året då folk prioriterar närheten till stan som viktigare än storleken på boendet. Större lägenheter har inte hängt med då kraven från bankerna håller emot. Det finns inte heller hur många familjer som helst som kan lägga 5-6 miljoner kronor plus på sitt boende. Däremot kan väldigt många lägga 2-5 miljoner kronor. Det som främst långsiktigt avgör vart priserna tar vägen är hur man väljer att attackera bristen på bostäder, händer inget kommer priserna fortsätta upp.
En annan viktig faktor är om spelreglerna ändras kring ränteavdrag, riskvikter, amorteringskrav etc - det slår direkt på köparens och bankens kalkyler.

Bygga på höjden för att öka utbudet